Si vous êtes propriétaire et que vous comptez vendre dans les années qui viennent, votre étiquette DPE pèse désormais sur le prix que vous obtiendrez. Pas un peu — beaucoup. Les notaires de France ont mesuré sur 80 000 ventes 2024-2025 que l écart de prix entre un D et un G peut atteindre 15 % pour le même bien.
Sur un appartement parisien à 350 000 €, ça représente 52 000 € de différence. Sur une maison régionale à 200 000 €, environ 25 000 €. Voici ce que dit vraiment l étude, et ce que ça change pour votre projet.
Combien votre DPE vous coûte ou vous rapporte
| Classe DPE | Effet sur prix moyen vs D | Sur 300 000 € |
|---|---|---|
| A | +8 % | +24 000 € |
| B | +5 % | +15 000 € |
| C | +2 % | +6 000 € |
| D | référence | — |
| E | -4 % | -12 000 € |
| F | -8 % | -24 000 € |
| G | -13 % | -39 000 € |
Ces chiffres sont des moyennes France entière. Ils masquent d énormes disparités selon les régions, le type de bien, la tension du marché local. À Paris intra-muros, la décote G peut atteindre 18 %. En zone rurale détendue, elle se limite parfois à 5 %.
L étude des Notaires de France 2026, en détail
L étude publiée en mars 2026 par le Conseil supérieur du notariat porte sur un échantillon de 80 000 ventes de logements anciens réalisées en 2024 et 2025. Méthodologie : pour chaque vente, comparaison du prix observé avec le prix théorique calculé sur des biens équivalents (même commune, même typologie, même surface) ayant un DPE D (référence neutre du marché).
Trois conclusions principales :
L impact augmente avec le temps. En 2022, la décote G était de -9 % en moyenne. En 2024, -11 %. En 2025, -13 %. La sensibilité des acheteurs à la performance énergétique s accentue, probablement en raison de la hausse des prix de l énergie et de la généralisation des passoires interdites à la location.
L impact est asymétrique. Passer de F à E vaut 4 % de plus-value. Passer de B à A vaut 3 % de plus-value. Donc la rénovation des passoires “rapporte” plus que celle des biens déjà performants — phénomène économique classique de rendement décroissant.
L impact dépend du marché local. Décote G en zone tendue (A, A bis selon zonage Pinel) : -15 à -18 %. Décote G en zone détendue (C ou C bis) : -5 à -8 %. Sur les zones très tendues comme Paris ou Annecy, l acheteur a le choix entre 50 biens — il préfère ceux qui ne demanderont pas 50 000 € de rénovation à court terme.
Par région : la décote n est pas la même partout
| Zone géographique | Décote G moyenne | Sortie de marché logements G |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | -15 à -18 % | Très rapide (locations interdites depuis 2025) |
| Petite couronne IDF | -12 à -15 % | Rapide |
| Métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes) | -10 à -13 % | Rapide |
| Villes moyennes 50-200 K habitants | -7 à -10 % | Moyenne |
| Zones rurales détendues | -5 à -7 % | Lente |
Le marché immobilier français se segmente en deux régimes en 2026. Dans les zones tendues, le DPE est un critère discriminant lourd, qui fait basculer un acheteur d un bien à l autre. Dans les zones détendues, c est un critère parmi d autres, qui pèse moins parce que les acheteurs sont moins nombreux et plus tolérants sur l état du bien.
Ce que la réforme du coefficient 1,9 change
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient électricité dans la méthode 3CL-DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l électricité gagnent en moyenne une classe DPE sans aucun travaux.
Pour un vendeur dont le logement est chauffé à l électricité, c est une opportunité directe : faire refaire un DPE en 2026 peut faire passer d un F à un E, voire d un E à un D. La plus-value à la revente correspondante est mécanique.
Exemple concret. Appartement parisien 60 m² chauffé électrique, DPE 2024 = E. Prix marché : 480 000 €. Décote E = -4 % vs D, donc 19 200 € de moins-value théorique. Si refait en 2026, le DPE bascule en D. La décote disparaît, l appartement reprend 19 200 € de valeur. Coût d un nouveau DPE : 180 €.
C est le meilleur ROI possible sur un investissement de 180 € : multiplier par 100 en quelques semaines.
Si vous chauffez à l électricité et que votre DPE date d avant 2026, ne signez aucun compromis avec l ancien DPE. Refaites-le. Sinon vous offrez à votre acheteur la plus-value de la réforme.
Rénover avant de vendre, ou vendre en l état
Question récurrente. La réponse dépend de quatre facteurs : votre étiquette actuelle, votre marché local, votre disponibilité financière, et votre horizon.
Cas 1 : vous êtes en F ou G et vous voulez vendre dans 6 mois
Rénovation impossible dans ce délai (audit + devis + travaux + DPE post-travaux = 6 à 9 mois). Vendez en l état mais préparez l acquéreur : présentez des devis de rénovation, expliquez les aides MPR disponibles, valorisez votre bien comme “à rénover avec potentiel” plutôt que “passoire à éviter”. Une transparence proactive limite la décote à -8/-10 % au lieu de -13/-15 %.
Cas 2 : vous êtes en F ou G et vous pouvez attendre 12-18 mois
Faites les travaux. Une rénovation globale (isolation + chauffage) à 35 000 € qui fait passer de F à D vaut 15-20 % de plus-value sur un bien de 300 000 €, soit 45 000 à 60 000 € de surcote. Avec les aides MPR, le reste à charge est de 15-20 000 €. Vous “investissez” 15 K€ et récupérez 50 K€ à la revente.
Cas 3 : vous êtes en E et vous voulez vendre rapidement
Dans la plupart des cas, vendez en l état. La décote E (-4 %) est gérable, et passer en D demanderait des travaux dont le ROI à la revente serait limité. Sauf si l interdiction de louer les E à partir de 2034 entre dans vos critères (si vous voulez vendre à un investisseur locatif).
Cas 4 : vous êtes en C ou D et vous vendez
Vendez sereinement. Pas d intérêt à pousser vers B ou A — la plus-value supplémentaire ne couvre pas le coût des travaux.
Quatre stratégies pour propriétaires
Stratégie 1 : refaire le DPE en 2026 si chauffage électrique. Investissement minimal (150-250 €), gain potentiel substantiel (5-15 % du prix de vente) si vous gagnez une classe.
Stratégie 2 : audit énergétique avec scénario travaux. Coût 800-1 500 €. Vous obtenez 3 scénarios chiffrés. Vous présentez ces scénarios à l acquéreur potentiel comme “rénovation déjà planifiée et chiffrée” — c est rassurant et ça limite la décote.
Stratégie 3 : rénovation partielle prioritaire. Pas la rénovation globale. Juste l isolation des combles (1 500-3 000 €) et le changement de chauffage si la chaudière est vieillissante (12-15 000 € net après aides). En 6-9 mois, vous pouvez passer de F à E voire D. ROI : 30-40 K€ de plus-value à la revente pour 15-20 K€ d investissement net.
Stratégie 4 : vendre vite avant durcissement réglementaire. Si vous êtes en F ou G et que vous ne voulez ni ne pouvez rénover, vendez avant le 1er janvier 2028 (interdiction location F). À partir de 2028, les passoires perdront un quart de leur valeur supplémentaire car les investisseurs locatifs disparaîtront du marché.
Questions fréquentes
Mon DPE est valide jusqu en 2029, je peux en refaire un autre ?
Oui. Vous pouvez commander un nouveau DPE à tout moment, sans attendre l expiration du précédent. Le nouveau remplace l ancien. Validité du nouveau : 10 ans à partir de la nouvelle date. Coût 100-250 €. Si votre objectif est de vendre en faisant valoir la réforme 2026, c est exactement ce qu il faut faire.
Le diagnostiqueur peut influencer le résultat ?
Pas vraiment. La méthode 3CL est protocolaire — il rentre des paramètres mesurés et la classe sort automatiquement. Mais sur certains paramètres “à dire d expert” (qualité isolation murs non visible, performance fenêtres anciennes), il y a une marge d interprétation. Choisissez un diagnostiqueur certifié reconnu (DPE auditeur OPQIBI) plutôt qu un débutant. Comptez 50 € de plus mais une fiabilité bien meilleure.
L acheteur peut contester le DPE ?
Oui, et c est de plus en plus fréquent depuis que le DPE est opposable (depuis juillet 2021). Si l acheteur fait refaire un DPE par un autre diagnostiqueur et qu il sort différent, il peut demander une renégociation du prix voire annuler la vente. Pour le vendeur, c est une raison de plus de prendre un diagnostiqueur sérieux et de bien préparer le dossier énergie.
Et pour la location ?
L impact DPE sur le loyer est plus modeste (-2 à -5 % entre G et D pour un même bien). Mais l interdiction progressive de louer les passoires (G en 2025, F en 2028, E en 2034) crée une pression réglementaire qui peut forcer la rénovation ou la vente. Beaucoup de bailleurs basculent en vente avant 2028 pour échapper à cette obligation.
Si mon DPE me classe en G mais que je sais que c est faux ?
Faites refaire le DPE par un autre diagnostiqueur. Si la nouvelle évaluation est meilleure, vous pouvez utiliser la nouvelle (jamais la moyenne des deux). Mais documentez le second diagnostic avec photos et justificatifs au cas où l acheteur contesterait à son tour.